2025 жылғы жалға беру нарығының қорытындылары: Қазақстанда тұрғын үй жалдау бағасы мен сұранысы қалай өзгерді

2025 жыл Қазақстандағы ұзақ мерзімді жалға беру нарығы үшін ең динамикалық жылдардың бірі болды. Пәтер бағалары біркелкі емес өзгерді: кейбір аймақтар ішкі миграцияның өсуі және ұсыныстың шектеулі болуына байланысты жалдау ақысының күрт қымбаттауына тап болды, басқалары керісінше сұраныстың суынуын бастан кешірді. OLX Қазақстан аналитикалық қызметі нарықтың қалай өзгергенін және оның дамуын анықтайтын трендтерді көрсету үшін 2025 жылғы қаңтар мен қараша айларының деректерін зерттеді.

Жалпы тренд: көптеген аймақтарда өсті, бірақ дифференциация басым

Нарықты жалпы қарастырсақ, көптеген облыстарда жалдау ақысы қымбаттады. Алайда ауқым өте үлкен болды – орташа +8–15%-дан қарқындыға +150% және одан жоғарыға дейін. Бірнеше аймақтарда керісінше бағаның төмендеуі тіркелді, бұл ұсыныстың артық болуы және халықтың басқа қалаларға көшуімен байланысты.

Бірден бірнеше фактор маңызды рөл атқарды:

• маусымдық – күзде сұраныстың дәстүрлі өсуі;
• ипотекалық бағдарламалар, олардың салдарынан көптеген отбасылар жалдауды уақытша балама ретінде қарастырды;
• халықтың экономикалық мобильділігі, индустриялық және мұнай-газ аймақтарына көшу;
• жаңа тұрғын үй кешендерінің тегіс емес құрылымы, жаңа ТК нарыққа толқынмен шыққанда нақты қалалардағы бағаларға әсер етеді.

Ел бойынша орташа есеппен жалдау ақысы қымбаттады, әсіресе бір бөлмелі және екі бөлмелі сегментте. Мысалы:

• Ақтөбе облысында бір бөлмелі пәтердің жалдау ақысы 90 721 теңгеден 134 697 теңгеге дейін;
• Павлодар облысында екі бөлмелі пәтердің жалдау ақысы – 114 011 теңгеден 124 031 теңгеге;
• Атырау облысында үш бөлмелі пәтердің жалдау ақысы – 173 534 теңгеден 213 906 теңгеге өсті.

Бірақ ерекшеліктер де болды: оңтүстік аймақтардың бірқатарында бағалар төмендеді.

Жалдау ақысының қымбаттауы бойынша ТОП-5 аймақ

OLX Қазақстан аналитикалық қызметінің деректері бойынша, жалдау ақысы ең күрт қымбаттаған өсім көшбасшылары мыналар болды:

Батыс Қазақстан облысы

Екі бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысы жыл басынан салыстырғанда 155,53%-ға өсті. Жалдау ақысы 106 746 теңгеден 145 896 теңгеге дейін қымбаттады. Екі бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысының 1,5 еседен астам өсуі ұсыныстың шектеулі болуы және индустриялық аудандардағы сұраныстың жоғары болуымен байланысты.

Ақтөбе облысы

Ақтөбедегі үш бөлмелі пәтерлер де қымбаттады – өсу 160%-дан асты. Бағасы 178 101 теңгеден 474 395 теңгеге дейін секірді. Бұл ірі жобаларға жұмысшылардың белсенді ағылуы және кең пәтерлердің жетіспеушілігімен байланысты.

Қостанай облысы

Жалдау ақысы үш есеге жуық өсті – үш бөлмелі пәтер үшін 170 897 теңгеден 418 745 теңгеге дейін. Аймақ үшін күтпеген секіріс: үш бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысы 145%-дан астам өсті. Негізгі себеп – отбасылық пәтерлерге сұраныстың артуы.

Алматы

Оңтүстік астана тұрақты жоғары сұранысты көрсетеді. Екі бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысының 125%-ға қымбаттауы студенттердің, айти мамандар және фрилансерлердің ағылуымен, сондай-ақ жалға берушілердің бір бөлігі тұрғын үйді тәуліктік сегментке ауыстыруымен түсіндіріледі. Пәтерлер 200 000 теңгеден 268 620 теңгеге дейін қымбаттады, ал сұранысқа ие аудандардағы жалдау ақысы нарықтың қалған бөлігінен жылдамырақ өсуде.

Шығыс Қазақстан облысы

Аймақ 2023–2024 жылдардағы ұсыныстың төмендеуінен кейін қалпына келуді жалғастыруда. Екі бөлмелі пәтерлер бойынша 117,47% өсу – нарықтың қанығуы және жалға алушылардың артықшылықтарының кеңірек тұрғын үйге қарай өзгеруінің индикаторы. Бағасы 117 121 теңгеден 169 354 теңгеге дейін өсті – шамамен 52 000 теңгеге.

Жалдау ақысы арзандаған жерлер

Жалпы өсуге қарамастан, бірнеше аймақ бағаның елеулі төмендеуіне тап болды:

• Қарағанды облысы (3 бөлмелі): 806 791 теңгеден 390 927 теңгеге дейін төмендеу (51,55%-ға).
• Түркістан облысы (барлық сегменттер): үш бөлмелі пәтерлер бойынша ең үлкен төмендеу 285 736 теңгеден 98 343 теңгеге дейін (пәтерлер бойынша төмендеу 19%-дан 65,58%-ға дейін)
• Астана (3 бөлмелі): 534 732 теңгеден 289 470 теңгеге дейін төмендеу (45,87%-ға)
• Шымкент (3 бөлмелі): 229 124 теңгеден 186 116 теңгеге дейін төмендеу (18,77%-ға)

Мұндай аймақтар миграциялық кету әсерін, маусымдықты және жаңа тұрғын үй көлемінің артуын көрсетеді. Мысалы, Астанада үш бөлмелі пәтерлер бағасының төмендеуі 2024–2025 жылдары енгізілетін жаңа ТК-нің үлкен санымен байланысты.

Жалға алушылардың артықшылықтары қалай өзгерді

Жыл бойына нарықта бірнеше тенденция айқын көрінді:

1. 2 бөлмелі пәтерлерге қызығушылықтың өсуі

Кірісі жоғары және жас отбасылар саны артқан аймақтарда сұраныс үлкен алаңға қарай ауысуда. Алматыда екі бөлмелілер 268 620 теңгеге дейін қымбаттады, Астанада – 252 261 теңгеге, Атырауда – 191 735 теңгеге.

2. Халықтың жоғары мобильділігі

Өнеркәсіптік және мұнай-газ компанияларының қызметкерлері тұрғын үйді жұмыс берушілер арқылы жиі жалдайды, бұл батыс облыстардағы нарықты қыздырады.

3. Бюджеттік тұрғын үй сегментінің нығаюы

Бағасы төмендеген жеке облыстар төмен кірісті азаматтар және студенттер үшін тартымды нүктеге айналуда.

4. Тексерілген, қауіпсіз мәмілелерге сұраныстың өсуі Тұрғын үйді «ресімделген және келісімшартпен» жалдауды қалайтын жалға алушылардың өтініштері саны өсті. Бұл алаяқтық жағдайларының жиілеуімен байланысты.

2026 жылдан не күту керек

Аналитиктердің бағалауы бойынша, нарық біртіндеп тұрақтанады:

• бағаның күрт секірген аймақтары тегістеледі бастайды;
• ірі қалаларда сұраныс тұрақты жоғары болып қалады;
• жаңа ипотекалық бағдарламалар жалға алушылардың бір бөлігін сатып алу сегментіне қайта бөлуі мүмкін.

Дегенмен жыл қорытындысы бойынша негізгі тұжырым өзгермейді: Қазақстандағы ұзақ мерзімді жалға беру нарығы неғұрлым құрылымды және жергілікті өзгерістерге сезімтал болып келеді. 2025 жыл жалдау бағасы енді тек қаланың экономикасымен ғана емес, оның миграциялық ағындарымен, инфрақұрылымның дамуымен және тұрғын үйдің сапасымен анықталатынын көрсетті.