Қазақстанның қойма алаңының көлемі үш тоқсанда төрттен біріне өсті

Қазақстанның қойма жылжымайтын мүлік нарығы 2 миллион шаршы метрлік сапалы алаңдар шегінен асып, Орталық Азиядағы көшбасшылығын нығайтты.

IBC Global аналитиктерінің деректеріне сәйкес, 2025 жылдың үш тоқсанының қорытындысы бойынша Қазақстандағы қойма алаңдарының көлемі 2 003 000 шаршы метрге жетті. Ал 2024 жылдың соңында бұл көрсеткіш 1 575 000 шаршы метр болған еді. 2025 жылдың үшінші тоқсанына қарай Қазақстандағы «А» класындағы қоймалардың үлесі 26,3%-ды құрап отыр.

Салыстыру үшін, IBC Global мамандарының бағалауынша, Орталық Азиядағы жалпы қойма нарығы 2 778 400 шаршы метрге тең. Оның ішінде:

• Өзбекстанға – 655 400 ш.м.,

• Қырғызстанға – 110 000 ш.м. (қазіргі уақытта ең ірі салынып жатқан нысан – Бішкектегі Global Hub, ауданы 132 000 ш.м.; яғни, алдағы жылдары аймақтағы қойма алаңдары айтарлықтай артады),

• Тәжікстанға – 10 000 ш.м. тиесілі.

Осылайша, Қазақстандағы дайын және сапалы қойма алаңдарының көлемі Орталық Азияның қалған елдерінің жиынтық көлемінен шамамен үш есе көп.

Қазақстандағы қойма қуаттарына деген тұрақты сұраныстың дәлелі – вакансия деңгейінің 5,7%-ды құрауы. Бұл көрсеткіш қойма нысандарына деген тапшылық пен сұраныс пен ұсыныстың арасындағы сау теңгерімді білдіреді.

«2024 жылдың соңында вакансия деңгейі 0,5%-дан аспаған еді, яғни бір жыл ішінде жалға алушылар қоймалардың айтарлықтай бөлігін иеленіп, өздерінің нақты талаптарына – жабдықталуына, орналасуына және блоктардың көлеміне сай келетін ең сапалы ұсыныстарды таңдауға мүмкіндік алды», – деп түсіндіреді IBC Global компаниясының Орталық Азия бойынша өкілдігінің директоры Роман Пак.

Осы үрдіске сай, жалға алу бағаларының орташа деңгейі тұрақтанды:
Егер 2024 жылдың қорытындысы бойынша «А» санатындағы қоймалардың бір шаршы метрі айына 5 300 – 6 200 теңге болса, бүгінде бұл көрсеткіш 4 800 – 5 700 теңгеге дейін төмендеді (ҚҚС пен OPEX-ті есепке алмағанда).

География тұрғысынан алғанда, қойма алаңдарының бөлінісі әлі де болса өте теңсіз күйде қалып отыр:
Қоймалардың басым бөлігі Алматы мен Алматы облысында орналасқан – бұл жерде:

• «А» класты қоймалар – 277,2 мың ш.м.,

• «В» класты қоймалар – 909,7 мың ш.м.

Екінші орында – Астана мен Ақмола облысы, мұнда:

• «А» класты қоймалар – 188,9 мың ш.м.,

• «В» класты қоймалар – 177,1 мың ш.м.

Қалған қойма алаңдары Қарағанды, Түркістан және Жетісу облыстары бойынша таралған.

2025 жылдың драйверлері және трендтер болжамы

Spark компаниясының бас директоры Айдар Тұрмұхамбетовтің пікірінше, 2025 жылы қойма жылжымайтын мүлік нарығының негізгі қозғаушы күші – маркетплейстер арқылы электрондық сауданың қарқынды дамуы болып қала береді. Бұл үрдіс жоғары сұранысты сақтап, салаға инвестиция тартуға ықпал етеді.

2026 жылдың тренді, Тұрмұхамбетовтің айтуынша, автоматтандыру мен роботтандыру процестерінің тереңдеуі болмақ:

«Қойма мен көлік жұмысының арасында әлі күнге дейін үлкен алшақтық бар. «Жөнелтілді» мен «жеткізілді» деген екі кезең арасындағы бір күндік кідіріс e-commerce-те тауардан бас тартудың 15%-ына, ал ритейлде белгілі бір санат бойынша сатылымның 40%-ға дейін төмендеуіне алып келеді.

Шешім – қойма мен көлікті бірыңғай бағдарламалық ортада біріктіру: бұл тәсіл тауарды жеткізуге беру уақытын жеделдетіп, жауапкершілікті шоғырландырып, жөнелтуге кететін уақытты үнемдейді. Осындай автоматтандырумен саладағы барлық ірі компаниялар айналыса бастайды деп ойлаймын».

Құрылыстың перспективалары және құнының өсуі

IBC Global деректеріне сәйкес, қазіргі уақытта 720 мың шаршы метр қойма құрылысы жүріп жатыр немесе жобалану сатысында.
Мысалы:

• Астанада «А-Сталь Азия» компаниясы 28 мың ш.м. мультитемпературалық «А» класындағы қойма салып жатыр.

• Алматыда Griffin Парк (27 000 ш.м.) және «Еуразиялық логистикалық парк» (50 300 ш.м.) құрылыста.

Жоғары инфляция, қарыз капиталының қымбаттауы және құрылыс материалдарының бағасының өсуі қойма салудың өзіндік құнын арттырды:

• 2025 жылдың басында 1 ш.м. үшін 660 доллар болған,

• 2025 жылдың 4-тоқсанына қарай бұл көрсеткіш 712 долларға дейін өсуі мүмкін.

• Салыстыру үшін: 2021 жылы бұл сома 460,4 доллар болған.

«Алютех» компаниясының директоры Дмитрий Корчугановтың айтуынша, қойма инфрақұрылымын іске қосуға арналған жабдық пен құрамдастардың жеткізушілерін дұрыс таңдау құрылыс құнына тікелей әсер етеді:

«Қойма және логистика саласында мол тәжірибесі бар жеткізуші нақты процестер мен сараптаманың арқасында айтарлықтай үнем жасауға көмектесе алады.
Бұл ең алдымен қажетті жабдықты жедел таңдау мен бейімдеуде және оны сапалы монтаждауда көрінеді, бұл нысанның тапсыру мерзімін қысқартады.
Кейде бұл үнем жасырын болуы мүмкін: мысалы, «Алютех» портфелінде бір тұтынушы 99 мың еуро үнемдеген жағдай болды. Біздің мамандар қымбатырақ, бірақ іс жүзінде мағынасы аз жабдықтың орнына тиімді балама нұсқаны ұсынды».

Жалпы қорытынды

Қойма құрылысының қымбаттауына қарамастан, Қазақстанда сапалы қойма алаңдарының өсуі жалғасады:
«2030 жылға дейінгі елдің көлік-логистикалық әлеуетін дамыту тұжырымдамасына» сәйкес, 2027 жылға қарай еліміздегі қойма жылжымайтын мүлік көлемі 3,3 млн ш.м.-ге жетуі тиіс.
Саланы дамытудың қазіргі қарқыны мен жаңа нысандардың іске қосылуын ескере отырып, бұл мақсатқа қол жеткізу – әбден мүмкін.