Жыл сайын Қазақстандағы тұрғын үй бағасы өзгеріп отырады – бір жерде біртіндеп өссе, басқа жерде күрт қымбаттайды. Біреулер бағаның төмендеуін күтіп, тиімді бағамен пәтер сатып алғысы келсе, енді біреулер керісінше, бағалар одан әрі шарықтамай тұрғанда жылжымайтын мүлік сатып алуға асығады. OLX аналитикалық қызметінің деректері бойынша, 2025 жылы нарық өз қозғалысын жалғастырды: кейбір өңірлерде бағалар көтерілсе, кейбірінде күтпеген жерден төмендеді.
Алматы мен Астанадағы баға қалай өзгерді?
2025 жылдың басында Алматыда бір бөлмелі (10-50 ш.м) және екі бөлмелі (50-70 ш.м) пәтерлердің орташа бағасы 2%-ға өсті. Қазір бір бөлмелі пәтердің орташа құны 22,5 миллион теңгені, ал екі бөлмелінің бағасы 35,5 миллион теңгені құрайды. Астанада бағалар төменірек: бір бөлмелі пәтерлердің орташа құны – 15,8 миллион теңге, ал екі бөлмелілер – 24,5 миллион теңге.
2024 жылмен салыстырғанда, Алматыдағы шағын бір бөлмелі пәтерлердің бағасы айтарлықтай өзгерген жоқ – бар болғаны 2,27%-ға қымбаттады. Ал Астанада керісінше, медианалық баға 5,33%-ға айтарлықтай өсті. Кеңірек екі бөлмелі пәтерлердің бағасы одан да жоғары қарқынмен көтерілді: Алматыда 7,57%-ға, Астанада 6,52%-ға қымбаттады. Бірақ ең үлкен серпіліс үш бөлмелі пәтерлер нарығында байқалды – Астанада олардың медианалық құны бірден 28,69%-ға артты. Бұл өсім нарықтағы кең пәтерлердің тапшылығымен және үлкенірек тұрғын үйге көшуге ұмтылатын отбасылар санының артуымен байланысты.
`Алматы мен Астанадағы тұрғын үй бағасы жоғары сұраныс, инфляция және сапалы тұрғын үйдің жетіспеушілігі салдарынан өсуін жалғастырады деп болжануда. Инфляция мен ұлттық валютаның әлсіреуі құрылыс материалдарының айтарлықтай қымбаттауына алып келеді, бұл да жаңа тұрғын үйдің бағасын көтеруге ықпал етеді`, – деп атап өтті OLX Қазақстанның `Жылжымайтын мүлік` санатының жетекшісі Анастасия Гарина.
Басқа өңірлердегі пәтер бағасы қалай өзгерді?
OLX аналитикалық қызметінің деректері бойынша, Қазақстанның көптеген өңірлерінде тұрғын үйдің медианалық бағасы қалыпты деңгейде – 3 миллион теңге шегінде өсті. Бұл жағдай сұраныстың ірі қалаларға қарағанда төмен болуымен және өңірлік экономиканың баяу дамуының әсерімен түсіндірілуі мүмкін. Алайда, ерекшеліктер де бар.
Түркістан облысында үш бөлмелі пәтерлердің бағасы бірден 5,4 миллион теңгеге қымбаттады – 20,8 миллион теңгеден 26,2 миллион теңгеге дейін, бұл 25,9%-дық өсімді құрайды. Бұл өзгеріс демографиялық жағдайдың өзгеруі немесе тұрғын үйге деген инвестициялық қызығушылықтың артуымен байланысты болуы мүмкін.
Ал Алматы облысында керісінше жағдай байқалады – мұнда орташа баға төмендеді. Мысалы, бір бөлмелі пәтердің орташа құны 2024 жылы 14 миллион теңге болса, 2025 жылы 12,5 миллион теңгеге дейін түсті. Мұндай төмендеу тұрғындардың сатып алу қабілетінің азаюы немесе нарықтағы ұсыныстың көбеюімен байланысты болуы мүмкін.
Жалпы бағаның өсуіне қарамастан, өңірлердегі тұрғын үй бағасының өзгеру динамикасы тұрақты болып қала береді. Мегаполистерден айырмашылығы, мұнда нарық инвестициялық сұранысқа аса сезімтал емес. Шағын қалаларда жылжымайтын мүлік бағасы көбінесе жергілікті халықтың табыс деңгейімен және ипотекалық бағдарламалардың қолжетімділігімен анықталады.
Бағаның өсу себептері және болашаққа болжам
OLX Қазақстанның `Жылжымайтын мүлік` санатының жетекшісі Анастасия Гаринаның айтуынша, бағаның қымбаттауын бірнеше факторлармен түсіндіруге болады. Біріншіден, жоғары инфляция және құрылыс материалдарының қымбаттауы жылжымайтын мүліктің бағасына тікелей әсер етеді. Екіншіден, урбанизация және ауылдық аймақтардан қалаларға ішкі көші-қон тұрғын үйге сұранысты арттырады. Үшіншіден, `7-20-25` сияқты мемлекеттік жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар немесе басқа да бастамалар тұрғын үйдің қолжетімділігін арттырады, бұл өз кезегінде сұранысты ынталандырады.
Қазіргі динамикаға қарағанда, 2025 жылдың соңына дейін, әсіресе екі және үш бөлмелі пәтерлердің бағасы одан әрі өсуі мүмкін. Егер ел экономикасы тұрақты дамуын жалғастырып, сұраныс төмендемесе, Алматы мен Астанадағы пәтерлердің құны тағы 5-10%-ға қымбаттауы ықтимал. Алайда, егер нарыққа сыртқы экономикалық факторлар әсер етсе немесе ипотекалық несиелеу саясаты өзгерсе, бағаның өсу қарқыны баяулауы мүмкін.
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап жүргендер үшін осы үрдістерді ескеріп, қаржылық мүмкіндіктеріне қарай шешім қабылдаған жөн. Ал сатушылар үшін нарықтың динамикасын түсіну маңызды, өйткені бұл дұрыс баға белгілеуге және болашақтағы пайдаға болжам жасауға көмектеседі.
Сіз жаңалықтар туралы не ойлайсыз